Depósitos y fianzas en viviendas turísticas: cómo cobrarlos sin perder reservas (ni dinero)

Los depósitos y fianzas son uno de esos temas incómodos que casi nadie explica bien. ¿Cuánto cobrar? ¿Cómo retenerlo? ¿Qué pasa si el huésped rompe algo y discute? En esta guía te cuento cómo funcionan las fianzas en viviendas turísticas en España, qué opciones tienes según la plataforma que uses, y cómo evitar problemas tanto legales como de reputación. Spoiler: hay una forma de protegerte sin que el huésped se entere de nada.

¿Fianza o depósito? No es lo mismo

Mucha gente los usa como sinónimos, pero conviene distinguir:

• Fianza: cantidad que se entrega como garantía y se devuelve si todo está bien. Típica del alquiler de larga duración.
• Depósito por daños (security deposit): cantidad que se reserva o preautoriza durante la estancia y se cobra solo si hay desperfectos.

En vivienda turística, lo habitual es el depósito por daños, no una fianza al uso. La diferencia importa porque la fiscalidad y el tratamiento contable cambian.

¿Es obligatorio cobrar fianza en vivienda turística?

No. A diferencia del alquiler de larga duración (donde la LAU obliga a una mensualidad de fianza), en el alquiler turístico no hay obligación legal de cobrar fianza. Es una decisión comercial tuya.

Dicho esto, algunas comunidades autónomas tienen matices. Por ejemplo, en Cataluña la normativa de viviendas de uso turístico no obliga, pero sí permite que el propietario establezca un depósito siempre que se informe al huésped antes de la reserva.

Importante: si decides cobrar fianza, debes informarlo claramente antes de que el huésped confirme la reserva. No vale sorprenderle en el check-in con un cargo de 300 euros.

¿Cuánto cobrar de depósito?

Depende del tipo de propiedad, ubicación y perfil de huésped. Una referencia razonable:

Tipo de propiedad	Depósito recomendado
Estudio o apartamento básico	100-200 €
Apartamento medio (2-3 dormitorios)	200-400 €
Villa o propiedad de lujo	500-2.000 €
Propiedad con piscina/jacuzzi	+100-300 € extra

Un depósito demasiado alto espanta reservas. Uno demasiado bajo no te cubre nada. Si una copa de tu vajilla cuesta 40 euros, no tiene sentido un depósito de 50 euros.

Cómo cobrar el depósito según la plataforma

Esto es donde la mayoría de propietarios se pierde. Cada canal funciona diferente.

Airbnb

Airbnb tiene su propio sistema llamado AirCover para anfitriones, que cubre hasta 3 millones de euros en daños. No cobra fianza al huésped, pero tú puedes reclamar daños a través del Centro de Resolución dentro de los 14 días posteriores al check-out (o antes del siguiente check-in, lo que ocurra primero).

Puedes también solicitar un depósito de seguridad, pero Airbnb no lo bloquea automáticamente. Solo lo cobrarían si hay incidencia.

Booking.com

Booking permite configurar una política de depósito en la propia ficha. Tú decides el importe y si se cobra como preautorización (bloqueo en la tarjeta) o cargo efectivo. La gestión del cobro y la devolución corre de tu cuenta.

VRBO

VRBO permite cobrar fianza reembolsable o exigir un seguro de daños. Suele ser más flexible que Airbnb en este aspecto.

Reservas directas

Aquí tienes total control. Puedes usar pasarelas como Stripe o Redsys para hacer preautorizaciones (el dinero se bloquea en la tarjeta del huésped pero no se cobra). Es la opción más limpia.

La alternativa que casi nadie usa: el seguro de daños

En lugar de bloquear 300 euros de la tarjeta del huésped (lo cual genera fricción), puedes ofrecer un seguro de daños no reembolsable de 15-30 euros que cubre hasta cierta cantidad. El huésped lo paga sin darse cuenta y tú quedas cubierto.

Proveedores como SafelyStay, Superhog o Waivo ofrecen este servicio. Suelen integrarse con PMS (property management systems).

Ventajas:

• El huésped no ve un cargo grande en su tarjeta.
• Tú no tienes que gestionar disputas con el banco.
• Mejora la conversión de reservas.

Desventaja: tienes que pagar una comisión o trabajar con el proveedor.

Aspectos fiscales: ¿tributa el depósito?

Aquí va lo importante: un depósito retenido como garantía NO es ingreso, por lo tanto no tributa hasta que lo apliques (si hay daños).

Si al final del check-out devuelves los 300 euros, no ha pasado nada fiscalmente. Si retienes 150 euros por una mesa rota, esos 150 euros sí son ingreso del ejercicio.

Si no tienes claro cómo declarar los ingresos de tu vivienda turística, échale un vistazo a nuestra guía sobre fiscalidad básica para viviendas turísticas.

Cómo retener un depósito sin que se monte un drama

Este es el momento crítico. El huésped sale, encuentras un desperfecto, y tienes que reclamar. Pasos:

1. Documenta antes y después. Fotos del estado de la vivienda en el check-in y en el check-out con fecha visible.
2. Avisa rápido. Comunica el daño en menos de 24 horas tras el check-out.
3. Aporta presupuesto o factura. No vale decir "me cobro 200 por la lámpara". Pasa el presupuesto del reemplazo o reparación.
4. Sé razonable. Cobrar el coste de una lámpara nueva por una bombilla rota es la receta para una reseña de 1 estrella y una disputa en la plataforma.
5. Comunica por escrito. WhatsApp, email, mensaje en la plataforma. Que quede registro.

Truco: ten un "price list" interno con el coste de reposición de los elementos típicos (vajilla, sábanas, mando, etc.). Cuando reclames, será más rápido y profesional.

Errores típicos que te pueden costar caro

• No informar del depósito antes de la reserva: ilegal e injusto. El huésped puede reclamar.
• Cobrar en efectivo el día del check-in: complica la devolución y genera desconfianza.
• Quedarte el depósito "por si acaso": si no hay daños, devuelve rápido. Tardar 30 días en devolver es motivo de reseña negativa.
• No tener seguro de hogar: el depósito cubre pequeños daños, pero ¿y si un huésped inunda el piso entero? Necesitas un seguro de responsabilidad civil específico para alquiler turístico.

Cómo encaja Autoregistro

Autoregistro no gestiona depósitos ni cobros, pero sí resuelve la otra parte aburrida del check-in: el registro de viajeros en SES Hospedajes.

Mientras tú te ocupas de las preautorizaciones, las llaves o el seguro de daños, nosotros nos encargamos de que cada huésped rellene sus datos en un formulario móvil y de enviarlos automáticamente al sistema del Ministerio del Interior. Sin Excel, sin escanear DNIs, sin sustos.

Cuesta 1 euro al mes por propiedad. Menos que un café. Si tienes 3 apartamentos, 3 euros mensuales y olvidas el papeleo. Más info en autoregistro.es.

Preguntas frecuentes

¿Puedo cobrar el depósito en metálico el día de la entrada?

Puedes, pero no es recomendable. Genera fricción, complica la devolución y muchos huéspedes internacionales no llevan efectivo. Mejor preautorización en tarjeta.

¿Cuánto tiempo tengo para devolver el depósito?

No hay un plazo legal específico para alquiler turístico, pero lo razonable son entre 24 y 72 horas tras el check-out. Más de una semana sin explicación es motivo de queja.

¿Qué pasa si el huésped se niega a pagar los daños?

Si has cobrado un depósito por adelantado, lo retienes. Si no, tienes que reclamar a la plataforma (Airbnb, Booking) con pruebas. En reservas directas, puedes acudir al seguro o, en último caso, a la vía judicial (juicio verbal por cuantía menor).

¿El depósito tributa en el IRPF?

No, mientras esté retenido como garantía. Solo tributa la parte que finalmente te quedas por daños reales, que pasa a ser ingreso.

¿Es mejor depósito o seguro de daños?

Depende del volumen. Si tienes una sola propiedad y reservas esporádicas, el depósito clásico funciona. Si gestionas varios alojamientos o quieres mejorar conversión, el seguro de daños suele compensar.