Requisitos técnicos de una vivienda turística en España: qué debe tener tu propiedad
Una vivienda de uso turístico en España debe cumplir requisitos técnicos que van más allá de tener una cama y un baño. Cada comunidad autónoma exige condiciones específicas de habitabilidad, equipamiento, climatización, seguridad y documentación. No cumplirlos puede impedir la obtención de la licencia o generar sanciones en una inspección.
Muchos propietarios se centran en obtener la licencia y publicar el anuncio, pero pasan por alto los requisitos técnicos que su comunidad autónoma exige. Y no son opcionales: una inspección puede verificar que tu vivienda cumple las condiciones mínimas, y si no las cumple, la consecuencia puede ser desde una multa hasta la revocación de la licencia.
Esta guía recoge los requisitos técnicos comunes a la mayoría de comunidades autónomas y señala las particularidades más relevantes de cada territorio.
Requisitos comunes a todas las comunidades
Aunque cada comunidad autónoma tiene su propia normativa, hay un conjunto de requisitos que se repiten en prácticamente todas:
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación
Es el requisito previo a todo lo demás. La vivienda debe tener la cédula de habitabilidad (o licencia de primera ocupación, según la terminología de tu comunidad) en vigor. Este documento certifica que la vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada: superficie, ventilación, iluminación, instalaciones básicas.
Sin este documento, no puedes obtener la licencia turística en la mayoría de comunidades.
Cómo obtenerla: se solicita en el ayuntamiento o en la consejería de vivienda de tu comunidad autónoma. Si la vivienda es de obra nueva, suele venir con la licencia de primera ocupación. Si es antigua, puede que necesites una inspección técnica.
Superficie mínima
La mayoría de comunidades exigen una superficie mínima por vivienda y por habitación:
| Espacio | Superficie mínima habitual |
|---|---|
| Vivienda completa | 25-40 m² (varía por CCAA) |
| Dormitorio doble | 10-12 m² |
| Dormitorio individual | 6-8 m² |
| Salón-comedor | 14-18 m² |
| Cocina | 5-7 m² (o integrada en salón) |
| Baño | 3-4 m² |
Estas cifras son orientativas. Consulta la normativa específica de tu comunidad.
Ventilación e iluminación natural
Todas las estancias principales (dormitorios y salón) deben tener ventilación e iluminación natural directa al exterior. No se aceptan habitaciones interiores sin ventanas como dormitorios para huéspedes.
Los baños pueden tener ventilación forzada (extractor) si no tienen ventana exterior, pero esto varía por comunidad.
Agua caliente sanitaria
La vivienda debe disponer de agua caliente en cocina y baño. Parece obvio, pero es un requisito explícito en la normativa y se verifica en inspecciones.
Equipamiento obligatorio
Dormitorios
Los requisitos mínimos de equipamiento para cada dormitorio suelen incluir:
- Cama con colchón en buen estado (medidas mínimas según tipo: individual 90×190 cm, doble 135×190 cm)
- Ropa de cama completa: sábanas, almohadas, fundas, manta o edredón
- Armario o espacio de almacenamiento con perchas
- Mesilla de noche o superficie equivalente
- Iluminación individual (lámpara de mesilla o aplique)
- Persianas, cortinas o sistema de oscurecimiento
Algunas comunidades especifican el número mínimo de perchas (normalmente 3-5 por persona) o exigen espejo en el dormitorio.
Baño
El baño debe contar con:
- Lavabo con espejo
- Inodoro
- Ducha o bañera con mampara o cortina
- Toallas (mínimo 2 por huésped: cuerpo y manos)
- Jabón o gel de baño
- Papel higiénico
- Papelera
- Enchufe junto al espejo (para secador, afeitadora, etc.)
Varias comunidades exigen que haya al menos un baño completo por cada 4 plazas de alojamiento. Si tu vivienda tiene capacidad para 6 personas, necesitarás 2 baños.
Cocina
La cocina debe estar equipada con:
- Frigorífico con congelador
- Fogones o placa de cocción (mínimo 2 fuegos)
- Horno o microondas (algunas comunidades aceptan solo microondas)
- Fregadero con agua caliente y fría
- Menaje básico: platos, vasos, cubiertos, sartén, olla, cafetera (en cantidad suficiente para las plazas autorizadas)
- Productos básicos de limpieza
- Cubo de basura
Algunas comunidades exigen también tostadora, hervidor o cafetera como equipamiento mínimo.
Salón-comedor
- Mesa y sillas para el número de plazas autorizadas
- Sofá o asientos suficientes
- Televisión (no obligatoria en todas las comunidades, pero sí en la mayoría)
Climatización: calefacción y aire acondicionado
Este es uno de los puntos donde más varían las exigencias por comunidad autónoma y por zona climática.
Calefacción
Prácticamente todas las comunidades exigen calefacción. El tipo puede variar:
- Calefacción central o individual (radiadores, suelo radiante)
- Bombas de calor (aire acondicionado con función calor)
- Estufas eléctricas o de gas (aceptadas en algunas comunidades como solución mínima)
En zonas de costa con inviernos suaves, algunas comunidades son más flexibles. En zonas de interior o montaña, la exigencia es estricta.
Aire acondicionado
No todas las comunidades lo exigen explícitamente, pero en la práctica:
- Andalucía, Murcia, Comunidad Valenciana y Baleares lo exigen o lo consideran imprescindible por las temperaturas estivales
- En Madrid, Cataluña y otras comunidades del interior, es altamente recomendable aunque no siempre obligatorio
- En Canarias, la ventilación natural suele ser suficiente en muchas zonas
Consejo práctico: aunque tu comunidad no lo exija, no tener aire acondicionado en una zona con veranos calurosos destruirá tus reseñas y tu ocupación. Es una inversión que se paga sola.
Tabla resumen de climatización por comunidad
| Comunidad | Calefacción | Aire acondicionado |
|---|---|---|
| Andalucía | Obligatoria | Obligatorio (refrigeración) |
| Aragón | Obligatoria | Recomendado |
| Asturias | Obligatoria | No exigido |
| Baleares | Obligatoria | Obligatorio |
| Canarias | Según zona | No exigido (ventilación natural) |
| Cantabria | Obligatoria | No exigido |
| Castilla-La Mancha | Obligatoria | Recomendado |
| Castilla y León | Obligatoria | Recomendado |
| Cataluña | Obligatoria | Recomendado |
| C. Valenciana | Obligatoria | Obligatorio |
| Extremadura | Obligatoria | Recomendado |
| Galicia | Obligatoria | No exigido |
| Madrid | Obligatoria | Recomendado |
| Murcia | Obligatoria | Obligatorio |
| Navarra | Obligatoria | No exigido |
| País Vasco | Obligatoria | No exigido |
| La Rioja | Obligatoria | Recomendado |
Conexión a internet (wifi)
El wifi se ha convertido en un requisito casi universal:
- La mayoría de comunidades lo exigen explícitamente en su normativa
- Las que no lo exigen legalmente, lo consideran un estándar de mercado imprescindible
- Debe ser de banda ancha con velocidad suficiente para streaming y videollamadas
Velocidad recomendada: mínimo 50 Mbps de bajada. Si tu vivienda tiene capacidad para 6+ personas, considera 100 Mbps o más. Los huéspedes trabajan en remoto, hacen videollamadas y ven streaming simultáneamente.
Consejo: incluye las instrucciones de conexión (nombre de red y contraseña) en un lugar visible de la vivienda y en el mensaje de bienvenida.
Seguridad
Requisitos obligatorios en la mayoría de comunidades
- Cerradura de seguridad en la puerta principal
- Botiquín de primeros auxilios con material básico (tiritas, antiséptico, gasas, tijeras)
- Extintor (obligatorio en algunas comunidades; recomendado en todas)
- Detector de humo (obligatorio en varias comunidades; altamente recomendado)
- Información de emergencias visible: teléfonos de emergencias (112), hospital más cercano, comisaría
Seguridad eléctrica y de gas
- Instalación eléctrica con toma de tierra y diferencial
- Revisión de la instalación de gas (si aplica) con certificado en vigor
- Calentador de gas con ventilación adecuada (nunca en espacios cerrados sin ventilación)
Piscina (si aplica)
Si la vivienda tiene piscina privada:
- Vallado perimetral con cierre de seguridad (obligatorio en muchas comunidades)
- Señalización de profundidad
- Equipamiento de rescate básico (aro salvavidas o pértiga)
- Normas de uso visibles
Documentación obligatoria en la vivienda
Debes tener disponible en la vivienda (física o digitalmente):
Hojas de reclamaciones
Obligatorias en todas las comunidades autónomas. Deben estar disponibles para el huésped si las solicita. Puedes tenerlas en formato físico o indicar cómo acceder a ellas telemáticamente.
Información turística
Muchas comunidades exigen que proporciones información sobre:
- Recursos turísticos de la zona
- Transportes públicos
- Servicios de urgencia (hospital, farmacia, policía)
- Números de teléfono útiles
Instrucciones de la vivienda
No siempre es un requisito legal explícito, pero sí una buena práctica que evita problemas:
- Funcionamiento de electrodomésticos
- Instrucciones del aire acondicionado/calefacción
- Normas de la comunidad de propietarios (horarios de ruido, uso de piscina, etc.)
- Gestión de residuos (reciclaje)
- Contraseña del wifi
Número de registro turístico
Tu número de registro debe estar visible en:
- El anuncio en plataformas
- La entrada de la vivienda (algunas comunidades lo exigen en una placa exterior)
- La documentación que entregas al huésped
Accesibilidad
La normativa de accesibilidad varía significativamente:
- Las viviendas turísticas en planta baja o con ascensor no suelen tener requisitos adicionales de accesibilidad
- Algunas comunidades exigen que un porcentaje de las viviendas turísticas de un mismo titular sean accesibles
- Si tu vivienda es accesible, destácalo en el anuncio — es un diferenciador competitivo
Checklist de verificación rápida
Antes de solicitar tu licencia, verifica que tu vivienda cumple estos mínimos:
| Requisito | ✓ |
|---|---|
| Cédula de habitabilidad en vigor | ☐ |
| Superficie mínima por estancia | ☐ |
| Ventilación e iluminación natural en dormitorios | ☐ |
| Agua caliente en cocina y baño | ☐ |
| Calefacción | ☐ |
| Aire acondicionado (si tu CCAA lo exige) | ☐ |
| Wifi de banda ancha | ☐ |
| Equipamiento completo de cocina | ☐ |
| Ropa de cama y toallas | ☐ |
| Cerradura de seguridad | ☐ |
| Botiquín de primeros auxilios | ☐ |
| Extintor | ☐ |
| Detector de humo | ☐ |
| Hojas de reclamaciones | ☐ |
| Información de emergencias | ☐ |
| Número de registro visible | ☐ |
¿Qué pasa si no cumples los requisitos?
Las consecuencias dependen de la gravedad y de tu comunidad autónoma:
- Inspección con deficiencias leves: plazo para subsanar (normalmente 1-3 meses)
- Deficiencias graves: suspensión temporal de la licencia hasta que se corrijan
- Incumplimiento reiterado: revocación de la licencia y multa
- Operar sin cumplir requisitos mínimos: multas de 3.000 € a 30.000 € según comunidad y gravedad
Cómo encaja Autoregistro
Autoregistro se centra en el registro de viajeros y la comunicación con las autoridades, no en la verificación de requisitos técnicos. Pero al gestionar correctamente la parte documental y de registro — que es otro de los requisitos obligatorios — te permite concentrarte en tener la vivienda en condiciones. Un propietario que tiene automatizado el registro de huéspedes tiene más tiempo y menos estrés para ocuparse de que el equipamiento, la limpieza y el mantenimiento estén al nivel que exige la normativa.
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