Fianza en viviendas turísticas: cuánto cobrar, cómo gestionarla y errores que te pueden costar caro

La fianza es uno de esos temas que todo propietario de vivienda turística gestiona, pero pocos hacen bien. ¿Cuánto cobrar? ¿Se puede retener si rompen una copa? ¿Qué pasa con las plataformas como Airbnb o Booking? En este post te cuento todo lo que necesitas saber para proteger tu propiedad sin meterte en líos legales ni perder reseñas por gestionar mal una devolución.

Qué es exactamente la fianza en un alquiler turístico

La fianza es una cantidad que el huésped deposita como garantía por posibles daños o incumplimientos durante su estancia. No es un pago extra ni un ingreso para ti: es dinero del huésped que tú custodias temporalmente.

Ojo con esto, porque mucha gente lo confunde. La fianza:

• No es un ingreso. No tributa hasta que (si acaso) te la quedas por daños.
• Debe devolverse si no hay incidencias, normalmente en pocos días tras el check-out.
• No es lo mismo que el depósito de la LAU. La Ley de Arrendamientos Urbanos no aplica a alquileres turísticos.

Importante: en alquiler turístico no estás obligado por ley estatal a cobrar fianza, pero sí puedes hacerlo libremente si lo recoges en tus condiciones de reserva.

¿Cuánto cobrar de fianza? Cifras reales del mercado

No hay una cantidad fija por ley. Depende del tipo de propiedad, ubicación y perfil de huésped. Estos son los rangos habituales en España:

Tipo de propiedad	Fianza recomendada
Estudio o apartamento básico	100-200 euros
Apartamento medio (2-3 dormitorios)	200-400 euros
Casa o villa con piscina	400-800 euros
Propiedad de lujo	1.000-2.000 euros
Estancias de eventos (despedidas, fin de año)	500-1.500 euros

Un truco que funciona: la fianza debería cubrir, como mínimo, el coste de reemplazar el televisor o reparar daños menores típicos (electrodomésticos, sofá, colchón).

Casos especiales donde subir la fianza

• Despedidas de soltero/a: aquí no te cortes, pide entre 500 y 1.000 euros extra. Las fiestas dejan facturas.
• Fin de año o Nochevieja: igual, fianza reforzada.
• Grupos grandes: más personas, más riesgo.
• Mascotas: añade 100-200 euros específicos.

Cómo cobrar la fianza legalmente

Aquí está el meollo. Tienes tres opciones principales:

1. Preautorización en tarjeta de crédito

Es lo más profesional y lo que usan los hoteles. Bloqueas la cantidad en la tarjeta del huésped pero no la cobras realmente. Si no hay daños, liberas el bloqueo.

Pros: el huésped no "pierde" dinero, no hay fricción al devolver. Contras: necesitas un TPV o pasarela de pago (Stripe, Redsys) que permita preautorizaciones.

2. Cobro y devolución por transferencia

Cobras la fianza por transferencia o Bizum antes de la entrada y la devuelves tras el check-out.

Pros: simple, no necesitas tecnología. Contras: comisiones, fricción, el huésped puede percibirlo mal.

3. Fianza en efectivo a la llegada

Clásico de las gestiones presenciales. El huésped deja el dinero en mano.

Pros: cero comisiones. Contras: poco operativo si haces check-in autónomo, riesgo de disputas ("yo te dejé 300, no 200").

¿Y en plataformas como Airbnb o Booking?

Aquí cambia el juego:

• Airbnb: tiene su propio sistema de "depósito de seguridad" que en realidad no cobra al huésped por adelantado. Solo cobra si reclamas daños vía AirCover. No es una fianza real.
• Booking: te permite definir una política de fianza, pero el cobro lo gestionas tú directamente con el huésped.
• Vrbo: sí permite fianzas reembolsables reales.

Por eso muchos propietarios cobran la fianza aparte por transferencia o Bizum, aunque la reserva venga de Airbnb. Asegúrate de avisarlo claramente en el anuncio para no incumplir las normas de la plataforma.

Qué puedes (y qué no puedes) descontar de la fianza

Esto es donde se generan el 90% de las disputas. Vamos al grano:

Sí puedes descontar

• Daños materiales reales: roturas de mobiliario, electrodomésticos, vajilla en cantidad importante.
• Limpieza extraordinaria (no la normal): manchas en colchones, vómitos, paredes pintadas.
• Pérdida de llaves o mandos.
• Multas que te lleguen por su comportamiento (ruidos denunciados por vecinos).
• Estancias prolongadas no autorizadas (overstays).

No puedes descontar

• Desgaste normal por uso (toallas un poco descoloridas, sábanas con bolitas).
• Una copa o un plato rotos (eso entra dentro del uso normal).
• Tu "tiempo" o "molestias" sin un coste real demostrable.
• Limpieza estándar (eso ya lo cobras aparte).

Regla de oro: si tienes que descontar algo, hazlo con factura o presupuesto. Sin justificación, el huésped puede reclamarte y ganar.

El protocolo perfecto para gestionar la fianza

Este es el sistema que recomiendo a propietarios que gestionan varias propiedades:

1. Antes de la reserva: deja claro en tu anuncio y en las condiciones el importe de la fianza, cómo se cobra y cómo se devuelve.
2. Antes del check-in: cobra o bloquea la fianza. Envía un mensaje recordando que existe.
3. Inventario fotográfico: ten fotos recientes (menos de 6 meses) de cada estancia. Esto es oro en caso de disputa.
4. Check-out: revisa la propiedad en las primeras 24-48 horas tras la salida.
5. Devolución: si todo está bien, devuelve la fianza en máximo 7 días. Comunícalo por escrito.
6. Si hay daños: envía fotos, presupuesto o factura, y desglosa lo que descuentas. Por escrito siempre.

Una buena gestión del inventario y el check-in te ahorra problemas. Si quieres profundizar en cómo automatizar la entrada de huéspedes, échale un ojo a nuestro post sobre check-in autónomo.

Cómo tributa la fianza en tu declaración

Mientras la fianza esté en tu cuenta pero pertenezca al huésped, no es un ingreso. No la declaras.

Cuando te quedas parte (por daños), esa cantidad sí es ingreso, pero también tienes el gasto asociado (la reparación o el reemplazo). En la práctica, se compensa.

Si quieres revisar cómo declarar correctamente los ingresos de tu vivienda turística, mira nuestro post sobre fiscalidad del alquiler turístico.

Errores típicos que te pueden costar dinero (o reseñas)

• No avisar de la fianza con claridad: el huésped llega, se entera del cargo y te deja una reseña horrible.
• Pedir fianzas desproporcionadas: 2.000 euros para un estudio espanta reservas.
• Tardar semanas en devolverla: es la queja número uno en alquiler turístico.
• Descontar cosas absurdas: una copa rota, el papel higiénico... te ganarás fama de tacaño.
• No tener pruebas: sin fotos previas, no puedes demostrar daños.
• Mezclar la fianza con tu dinero personal: ten una cuenta separada o, al menos, no la gastes.

Cómo encaja Autoregistro

La fianza es parte de tu operativa, pero antes está el registro obligatorio de huéspedes en SES Hospedajes. Autoregistro automatiza ese trámite: el huésped rellena sus datos en un formulario, y nosotros los enviamos directamente a la plataforma del Ministerio del Interior.

Cuesta 1 euro al mes por propiedad (menos que un café) y te quita de encima el papeleo. Mientras tú gestionas el cobro y devolución de fianzas, nosotros nos ocupamos de que el registro de viajeros esté siempre al día y sin multas.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio cobrar fianza en una vivienda turística?

No, no es obligatorio por ley, pero es muy recomendable. Si decides cobrarla, debes informarlo claramente antes de la reserva.

¿Cuánto tiempo tengo para devolver la fianza?

No hay un plazo legal específico en alquiler turístico, pero lo razonable es entre 3 y 7 días tras el check-out. Más allá de 15 días empieza a ser problemático.

¿Puedo quedarme la fianza si el huésped se va antes de tiempo?

Depende de tus condiciones de reserva. Si lo tienes claramente reflejado como política de cancelación, sí. Si no, no puedes quedártela solo por eso.

¿Qué pasa si los daños superan la fianza?

Puedes reclamar la diferencia al huésped. Si no paga, tienes que ir por vía judicial (juicio monitorio para cantidades pequeñas). Por eso es importante tener una fianza realista que cubra los daños típicos.

¿Tengo que dar factura de la fianza?

No, porque no es un ingreso. Pero sí debes dar un justificante de que la has recibido y, cuando la devuelvas, otro de la devolución. Todo por escrito.