Fiscalidad del alquiler turístico en España: IRPF, IVA y gastos deducibles

Los ingresos por alquiler turístico en España tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Puedes deducir gastos como el IBI, seguros, suministros proporcionales, limpieza, mantenimiento y amortización del inmueble. Si ofreces servicios de hostelería, la actividad pasa a ser económica y entra en juego el IVA. Los no residentes tributan por el IRNR con reglas diferentes según su país de residencia.

Si alquilas una vivienda a turistas en España — ya sea un apartamento en la costa, un piso en el centro de Madrid o una casa rural en Asturias — Hacienda quiere su parte. Y no es opcional. Pero la buena noticia es que el sistema fiscal también te permite deducir una cantidad significativa de gastos, lo que reduce considerablemente lo que acabas pagando.

Esta guía cubre todo lo que necesitas saber: qué impuestos se aplican, cómo calcular lo que debes, qué gastos puedes restar, qué pasa si solo alquilas parte del año, y cómo cambia todo si no resides en España. Sin jerga innecesaria, con ejemplos prácticos.

Nota importante: esta guía es orientativa y educativa. La fiscalidad tiene matices que dependen de tu situación personal. Para decisiones concretas, consulta con un asesor fiscal. Lo que sí hacemos aquí es darte el mapa completo para que llegues a esa conversación sabiendo de qué va.

La pregunta clave: ¿rendimiento del capital inmobiliario o actividad económica?

Antes de hablar de impuestos concretos, hay una distinción fundamental que determina todo lo demás: cómo clasifica Hacienda tu actividad.

Rendimiento del capital inmobiliario (la mayoría de casos)

Si simplemente alquilas tu vivienda a turistas — pones el anuncio, entregas llaves, cobras — tus ingresos se consideran rendimientos del capital inmobiliario. Esto aplica a la gran mayoría de propietarios particulares que alquilan en Airbnb, Booking o cualquier otra plataforma.

En este caso:

• Tributas por IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
• No cobras IVA
• No necesitas darte de alta como autónomo
• Declaras los ingresos netos (ingresos menos gastos deducibles) en tu declaración de la renta

Actividad económica (casos específicos)

Si además del alojamiento ofreces servicios propios de la industria hotelera — limpieza diaria durante la estancia, desayuno, lavandería, excursiones organizadas — Hacienda puede considerar que estás realizando una actividad económica. También se considera actividad económica si tienes al menos una persona contratada a jornada completa para gestionar los alquileres.

En este caso:

• Tributas por IRPF como rendimiento de actividad económica
• Debes cobrar IVA (10% para alojamiento turístico)
• Necesitas darte de alta en el IAE (Impuesto de Actividades Económicas) y en el RETA (autónomos)
• Las obligaciones formales son significativamente mayores

La línea divisoria: el criterio de Hacienda se centra en si ofreces servicios complementarios propios de hostelería. Entregar llaves, proporcionar sábanas limpias al inicio de la estancia o dejar un manual de la vivienda no se considera servicio de hostelería. Limpiar la vivienda durante la estancia del huésped, servir comidas o proporcionar recepción permanente, sí.

La mayoría de propietarios que alquilan en plataformas caen en la primera categoría. Si tienes dudas sobre tu caso, un asesor fiscal puede confirmarlo en una consulta rápida.

IRPF: cómo tributan los ingresos del alquiler turístico

Qué se declara

Debes declarar todos los ingresos brutos que recibes por el alquiler. Esto incluye:

• El precio por noche que paga el huésped
• Cargos adicionales por limpieza que cobres directamente
• Cualquier otro ingreso vinculado a la estancia (parking, equipamiento extra, etc.)

No incluyes las comisiones que retiene la plataforma. Si el huésped paga 100 € y Airbnb retiene 3 € de comisión de anfitrión, tu ingreso bruto es 97 €. La comisión de la plataforma es un gasto deducible aparte (más sobre esto abajo).

Cómo se calcula el rendimiento neto

El cálculo es sencillo en concepto:

Rendimiento neto = Ingresos brutos − Gastos deducibles

Ese rendimiento neto se suma al resto de tus rentas (salario, otros alquileres, etc.) y tributa según la escala general del IRPF. En 2026, los tramos son:

Base liquidable	Tipo estatal	Tipo autonómico (aprox.)	Total aproximado
Hasta 12.450 €	9,50%	9,50%	19%
12.450 € – 20.200 €	12,00%	12,00%	24%
20.200 € – 35.200 €	15,00%	15,00%	30%
35.200 € – 60.000 €	18,50%	18,50%	37%
60.000 € – 300.000 €	22,50%	22,50%	45%
Más de 300.000 €	24,50%	Variable	47%+

El tipo autonómico varía según tu comunidad autónoma. Estos porcentajes son orientativos — consulta los tramos exactos de tu territorio.

Punto clave: como el alquiler turístico se suma al resto de tus rentas, el tipo efectivo depende de tu situación global. Si ya tienes un salario de 40.000 €, los ingresos del alquiler tributarán al tipo marginal correspondiente a ese tramo, no desde el 19%.

La reducción del 60% NO aplica al alquiler turístico

Esto es uno de los errores más comunes. La Ley del IRPF prevé una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo de alquileres de vivienda habitual del inquilino. Pero el alquiler turístico — estancias cortas, rotación de huéspedes — no se considera arrendamiento de vivienda habitual.

Resultado: tributas por el 100% del rendimiento neto, sin reducción. Es una diferencia fiscal significativa respecto al alquiler de larga duración, y es algo que debes tener en cuenta al comparar rentabilidades.

Gastos deducibles: lo que puedes restar

Aquí es donde se reduce la factura fiscal. Puedes deducir todos los gastos necesarios para obtener los ingresos, siempre que estén justificados y sean proporcionales al uso turístico.

Gastos directamente deducibles

Estos gastos se vinculan directamente a la actividad de alquiler:

• Comisiones de plataformas: lo que retienen Airbnb, Booking, Vrbo, etc. por cada reserva. Guarda los informes de la plataforma como justificante.
• Limpieza entre huéspedes: si contratas un servicio de limpieza para cada rotación, el coste íntegro es deducible. Guarda las facturas.
• Lavandería: sábanas, toallas, si usas un servicio externo.
• Suministros de bienvenida: amenities, productos de limpieza, café, jabón, etc. que proporcionas a los huéspedes.
• Fotografía profesional: el coste de las fotos del anuncio.
• Software de gestión: herramientas como Autoregistro, channel managers, cerraduras inteligentes, etc.
• Comisiones de gestión: si contratas una empresa de gestión integral, su comisión es deducible.

Gastos proporcionales (si la vivienda no se alquila todo el año)

Si la vivienda solo se destina a alquiler turístico parte del año — porque la usas tú el resto del tiempo, o simplemente no tiene ocupación — los gastos fijos se deducen proporcionalmente a los días alquilados (o disponibles para alquiler, según el criterio que apliques con tu asesor).

La fórmula habitual:

Gasto deducible = Gasto anual × (días alquilados / 365)

Gastos que se prorratean:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el recibo anual, prorrateado.
• Comunidad de propietarios: las cuotas mensuales, prorrateadas.
• Seguro del hogar y responsabilidad civil: la prima anual, prorrateada.
• Suministros (luz, agua, gas, internet): prorrateados por días de uso turístico. Si tienes contadores separados o puedes demostrar el consumo real durante las estancias, mejor.
• Intereses de hipoteca: si la vivienda tiene hipoteca, los intereses (no la amortización del capital) son deducibles proporcionalmente.
• Tasa de basuras: prorrateada.

Amortización del inmueble

Puedes deducir la amortización del inmueble y de los muebles y enseres. Esto es un gasto "no monetario" que reduce tu rendimiento sin que salga dinero de tu bolsillo ese año.

Inmueble:

• Se amortiza el valor de construcción (no el del suelo)
• El tipo es el 3% anual sobre el mayor de: valor catastral de construcción o valor de adquisición de construcción
• Para separar suelo y construcción, se usa la proporción que aparece en el recibo del IBI

Ejemplo: si compraste un piso por 200.000 € y el IBI indica que el 60% corresponde a construcción, la base de amortización es 120.000 €. Al 3% anual, puedes deducir 3.600 € al año (prorrateados si no alquilas todo el año).

Muebles y enseres:

• Se amortizan al 10% anual (vida útil de 10 años)
• Incluye mobiliario, electrodomésticos, menaje, decoración
• Guarda las facturas de compra

Ejemplo: si amueblaste la vivienda con 8.000 € en muebles y electrodomésticos, puedes deducir 800 € al año durante 10 años.

Gastos de reparación y conservación

Los gastos de mantenimiento y reparación son deducibles: pintura, fontanería, electricidad, reparación de electrodomésticos, etc. Pero hay un matiz importante:

• Reparación y conservación: deducible. Mantener la vivienda en buen estado.
• Mejora: no deducible como gasto corriente. Se suma al valor de adquisición y se amortiza. Ejemplo: cambiar una ventana rota es reparación; instalar ventanas nuevas de mayor calidad es mejora.

La distinción no siempre es clara. Como regla general: si restauras algo a su estado original, es reparación. Si lo mejoras respecto a lo que había, es mejora.

Gastos NO deducibles

• Multas y sanciones
• El principal de la hipoteca (solo los intereses son deducibles)
• Gastos personales no vinculados al alquiler
• El valor del suelo (no se amortiza)

Ejemplo práctico: cuánto pagas realmente

Veamos un caso realista para aterrizar los números.

Situación: María tiene un apartamento en Valencia que alquila en Airbnb. Lo alquila 180 días al año y lo usa ella el resto. Su salario es de 30.000 € brutos anuales.

Ingresos del alquiler:

• Ingresos brutos (después de comisión Airbnb): 18.000 €

Gastos deducibles (anuales, prorrateados a 180/365 días):

Concepto	Gasto anual	Proporción	Deducible
IBI	600 €	49,3%	296 €
Comunidad de propietarios	1.200 €	49,3%	592 €
Seguro hogar + RC	400 €	49,3%	197 €
Suministros (luz, agua, gas, wifi)	2.400 €	49,3%	1.183 €
Intereses hipoteca	1.800 €	49,3%	888 €
Amortización inmueble	3.600 €	49,3%	1.775 €
Amortización muebles	800 €	49,3%	394 €
Limpieza (30 rotaciones × 50 €)	1.500 €	100%	1.500 €
Comisiones plataforma	540 €	100%	540 €
Software gestión	240 €	100%	240 €
Lavandería	600 €	100%	600 €
Total gastos deducibles			8.205 €

Rendimiento neto: 18.000 € − 8.205 € = 9.795 €

Ese rendimiento se suma a su salario de 30.000 €. Como ya está en el tramo del 30%, los 9.795 € adicionales tributarán aproximadamente al 30%, lo que supone unos 2.939 € de IRPF adicional por el alquiler.

Tipo efectivo sobre los ingresos brutos del alquiler: 2.939 / 18.000 = 16,3%

Sin deducir gastos, habría pagado unos 5.400 € (30% de 18.000 €). Los gastos deducibles le ahorran casi 2.500 € en impuestos.

IVA: cuándo se aplica y cuándo no

No cobras IVA si...

Eres un propietario particular que alquila su vivienda sin servicios de hostelería. Esta es la situación más habitual y la más sencilla: no cobras IVA, no presentas declaraciones de IVA, no te das de alta en el censo de empresarios.

Sí cobras IVA si...

Ofreces servicios complementarios propios de la industria hotelera:

• Limpieza del alojamiento durante la estancia (no solo al inicio y al final)
• Servicio de comidas o desayuno
• Lavandería durante la estancia
• Recepción permanente o servicio de conserjería

En ese caso, el tipo de IVA aplicable es el 10% (tipo reducido para servicios de hostelería). Debes:

• Darte de alta en el censo de empresarios (modelo 036/037)
• Emitir facturas con IVA
• Presentar declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303)
• Presentar el resumen anual (modelo 390)

La zona gris

Algunos servicios están en una zona gris. Por ejemplo: ¿ofrecer un servicio de limpieza a mitad de estancia si el huésped lo solicita convierte tu actividad en hostelería? La Dirección General de Tributos ha emitido consultas vinculantes sobre estos casos, pero la interpretación no siempre es clara.

Regla práctica: si solo proporcionas la vivienda equipada, con limpieza al inicio y al final de cada estancia, y no ofreces servicios adicionales durante la estancia, no estás en el ámbito del IVA.

Alquilar solo parte del año: imputación de rentas inmobiliarias

Si la vivienda no está alquilada ni es tu vivienda habitual durante parte del año, Hacienda te imputa una renta por los días que está "a tu disposición" sin generar ingresos.

Cómo funciona

• Se imputa el 2% del valor catastral (o el 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años)
• Prorrateado por los días que la vivienda no está alquilada ni es tu residencia habitual
• Esta renta imputada se suma a tu base imponible general

Ejemplo: si el valor catastral de tu vivienda es 100.000 € (revisado recientemente) y la tienes sin alquilar 185 días al año:

Renta imputada = 100.000 × 1,1% × (185/365) = 557 €

Esos 557 € se suman a tu base imponible y tributan al tipo marginal que te corresponda. No es una cantidad enorme, pero es algo que muchos propietarios desconocen y que Hacienda sí tiene en cuenta.

Excepción: si la vivienda está genuinamente disponible para alquiler durante esos días (publicada en plataformas, con precio activo) pero simplemente no tiene reservas, algunos asesores argumentan que no procede la imputación. Es un criterio discutido — consulta con tu asesor.

No residentes: el IRNR

Si no resides fiscalmente en España pero tienes una propiedad que alquilas a turistas, tributas por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Residentes en la UE, Islandia o Noruega

• Tipo fijo del 19% sobre el rendimiento neto
• Puedes deducir gastos directamente relacionados con los ingresos (mismos criterios que para residentes)
• Declaración trimestral mediante el modelo 210

Residentes fuera de la UE

• Tipo fijo del 24% sobre los ingresos brutos
• No puedes deducir gastos (esta es la diferencia más significativa)
• Declaración trimestral mediante el modelo 210

Ejemplo comparativo:

Concepto	Residente UE	Residente fuera UE
Ingresos brutos	18.000 €	18.000 €
Gastos deducibles	8.205 €	0 €
Base imponible	9.795 €	18.000 €
Tipo	19%	24%
Cuota	1.861 €	4.320 €

La diferencia es sustancial. Si eres no residente fuera de la UE, la carga fiscal es más del doble.

Imputación de rentas para no residentes

Los no residentes también están sujetos a imputación de rentas por los días que la vivienda no está alquilada:

• Residentes UE: 19% sobre el 2% (o 1,1%) del valor catastral prorrateado
• Residentes fuera UE: 24% sobre el 2% (o 1,1%) del valor catastral prorrateado

Convenios de doble imposición

España tiene convenios de doble imposición con la mayoría de países. Estos convenios evitan que pagues impuestos dos veces por los mismos ingresos. Generalmente, los ingresos por alquiler de inmuebles en España se gravan en España, y tu país de residencia te permite deducir lo pagado aquí. Pero los detalles varían por país — consulta el convenio específico.

Impuestos turísticos autonómicos

Además del IRPF (o IRNR), algunas comunidades autónomas aplican impuestos turísticos que debes repercutir al huésped:

Baleares — Impuesto de Turismo Sostenible (ITS)

• Entre 1 € y 4 € por persona y noche, según temporada y tipo de alojamiento
• Se cobra al huésped y se ingresa a la administración balear
• Declaración y pago semestral

Cataluña — IEET (Impuesto sobre Estancias en Establecimientos Turísticos)

• Entre 0,65 € y 3,50 € por persona y noche, según municipio y tipo de alojamiento
• Barcelona aplica un recargo municipal adicional
• Se cobra al huésped y se ingresa a la Agencia Tributaria de Cataluña

Otras comunidades

A fecha de esta publicación, el resto de comunidades autónomas no tienen un impuesto turístico propio en vigor, aunque varias lo han debatido. Consulta periódicamente la normativa de tu territorio.

Importante: estos impuestos no son un coste para ti como propietario — los repercutes al huésped. Pero sí tienes la obligación de cobrarlos, declararlos e ingresarlos. El incumplimiento conlleva sanciones.

Obligaciones formales: qué declaraciones presentar

Si eres residente y es rendimiento del capital inmobiliario

Obligación	Modelo	Periodicidad
Declaración de la renta	100	Anual (abril-junio)
Declaración informativa de alquileres turísticos	179	Anual (enero, la presentan las plataformas)

El modelo 179 lo presentan las plataformas (Airbnb, Booking, etc.), no tú. Pero debes saber que Hacienda recibe esa información y la cruza con tu declaración. Si no declaras los ingresos, la discrepancia saltará.

Si es actividad económica (con IVA)

Obligación	Modelo	Periodicidad
Declaración de la renta	100	Anual
Declaración trimestral de IVA	303	Trimestral
Resumen anual de IVA	390	Anual
Pagos fraccionados IRPF	130	Trimestral
Alta en censo de empresarios	036/037	Única

Si eres no residente

Obligación	Modelo	Periodicidad
Declaración IRNR por rentas de alquiler	210	Trimestral
Declaración IRNR por imputación de rentas	210	Anual
Representante fiscal (si fuera UE)	—	Obligatorio

Errores fiscales frecuentes

• No declarar los ingresos. Las plataformas informan a Hacienda. Si no declaras, la discrepancia se detecta y la sanción incluye recargos e intereses de demora.
• Aplicar la reducción del 60%. Solo aplica a alquileres de vivienda habitual del inquilino, no a alquiler turístico. Es el error más caro.
• No prorratear gastos. Si usas la vivienda parte del año, solo puedes deducir la proporción correspondiente a los días alquilados.
• Confundir mejora con reparación. Las mejoras no son gasto corriente — se amortizan. Deducirlas de golpe puede generar una regularización.
• Olvidar la amortización. Es el gasto deducible más grande para muchos propietarios y no requiere desembolso. No aprovecharlo es regalar dinero a Hacienda.
• No guardar justificantes. Hacienda puede pedir documentación de los últimos 4 años. Sin facturas, no hay deducción.
• Ignorar la imputación de rentas. Los días que la vivienda no está alquilada ni es tu residencia habitual generan una renta imputada que debes declarar.

Cómo optimizar tu fiscalidad (legalmente)

Algunas estrategias que puedes comentar con tu asesor:

• Maximiza los gastos deducibles. Asegúrate de deducir todo lo que la ley permite: amortización, intereses de hipoteca, suministros, seguros, software. Muchos propietarios dejan dinero sobre la mesa por desconocimiento.
• Profesionaliza la gestión. Los gastos de herramientas de gestión, software de automatización y servicios profesionales son deducibles. Invertir en eficiencia operativa reduce tu base imponible.
• Documenta todo. Guarda facturas, recibos, extractos bancarios, informes de plataformas. La deducción solo es válida si puedes justificarla.
• Planifica la ocupación. Si la vivienda va a estar vacía muchos días, considera si te compensa mantenerla publicada (para argumentar disponibilidad) o si hay formas de aumentar la ocupación en temporada baja.
• Revisa tu estructura. Si gestionas varias propiedades, puede tener sentido constituir una sociedad. La tributación en el Impuesto de Sociedades (25%) puede ser más favorable que el tipo marginal del IRPF si tus ingresos son altos. Pero tiene costes de gestión — analízalo con números reales.

Cómo encaja Autoregistro

La fiscalidad del alquiler turístico no es algo que Autoregistro gestione directamente — para eso está tu asesor fiscal. Pero sí facilita una parte crítica del proceso: tener los datos ordenados.

Cada reserva procesada a través de Autoregistro queda registrada con fechas exactas de entrada y salida, número de huéspedes y datos de la estancia. Eso te da un registro limpio de la actividad real de tu vivienda, que es exactamente lo que necesitas para:

• Calcular los días de ocupación real (para prorratear gastos)
• Justificar los períodos de disponibilidad (para la imputación de rentas)
• Proporcionar datos precisos a tu asesor fiscal
• Responder a requerimientos de Hacienda con documentación ordenada

No sustituye la contabilidad, pero te ahorra el caos de reconstruir la actividad del año a partir de correos de Airbnb y hojas de cálculo dispersas.