Huéspedes que piden factura en tu vivienda turística: cómo hacerla bien y no meter la pata

Cada vez más huéspedes piden factura por su estancia, sobre todo si viajan por trabajo. Te explico cuándo estás obligado a emitirla, qué datos debe llevar, cómo hacerla si alquilas por Airbnb o Booking, y los errores que te pueden costar caro con Hacienda.

Por qué cada vez más huéspedes piden factura

Hace 10 años nadie pedía factura por una estancia de fin de semana. Hoy es otra historia.

El teletrabajo, los viajes de empresa a pisos turísticos (más baratos que hoteles), los autónomos que se desplazan por trabajo... todos ellos necesitan la factura para deducir el gasto. Y tú, como propietario, tienes la obligación de dársela si te la piden.

Spoiler: no es opcional. Y no vale con mandarle el correo de confirmación de Airbnb.

¿Estás obligado a emitir factura?

Sí. Siempre que un huésped te la pida, tienes obligación de emitirla. Lo dice el Reglamento de Facturación (Real Decreto 1619/2012).

La duda habitual: "pero si es un particular en vacaciones, ¿también?". Sí. Aunque a un particular no le sirve para deducir nada, si la pide, se la das.

Otra duda: "¿y si alquilo por Airbnb, no es Airbnb quien factura?". No. Airbnb solo hace de intermediario. La factura por el servicio de alojamiento la emites tú, propietario. Airbnb factura su comisión aparte (a ti, no al huésped).

Ojo: no confundas "factura" con el recibo o justificante que envía la plataforma. Ese documento no es una factura fiscal válida en España.

Cuándo es factura y cuándo es factura simplificada

Aquí hay dos tipos de factura, y saber cuál emitir te ahorra líos.

Tipo	Cuándo se usa	Importe máximo
Factura simplificada (ticket)	Estancias de particulares, importe pequeño	Hasta 400 euros (IVA incluido) o hasta 3.000 euros en ciertos casos como hostelería
Factura completa	Cuando el cliente es empresa o autónomo, o si el particular la pide expresamente completa	Cualquier importe

En la práctica, si un huésped particular te pide "un ticket" por una estancia de 250 euros, con factura simplificada es suficiente. Si es un autónomo que va a deducirla, necesita factura completa con su NIF.

Qué datos tiene que llevar una factura

Para una factura completa, esto es obligatorio:

• Número de factura (correlativo, sin saltos)
• Fecha de emisión
• Fecha de la operación (si es distinta a la de emisión)
• Tus datos: nombre completo o razón social, NIF, dirección
• Datos del cliente: nombre, NIF, dirección
• Descripción del servicio: "Alquiler turístico de vivienda en [dirección] del [fecha] al [fecha]"
• Base imponible (importe sin IVA)
• Tipo de IVA aplicado y cuota (si aplica)
• Total

La factura simplificada requiere menos: número, fecha, tus datos con NIF, descripción, tipo de IVA y total. No hace falta poner los datos del cliente (salvo que él los pida).

¿Llevan IVA las facturas de alquiler turístico?

Aquí es donde mucha gente se lía. Depende de si prestas servicios propios de hostelería o no.

• Sin servicios de hostelería (solo alojamiento, limpieza al final y sábanas al entrar): EXENTO de IVA. La factura no lleva IVA, y en la descripción pones "Operación exenta de IVA según artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA".
• Con servicios de hostelería (limpieza durante la estancia, cambio de sábanas, desayuno, recepción...): 10% de IVA. Y tienes que estar dado de alta en IVA.

Si tienes dudas sobre esto, tengo un post entero sobre IVA en el alquiler turístico que te lo explica al detalle.

Cómo emitir la factura si alquilas por Airbnb o Booking

Aquí llega la parte confusa. Vas por partes.

Paso 1: identifica quién te paga

En Airbnb y Booking, el dinero te lo transfiere la plataforma, pero el servicio se lo prestas al huésped. Fiscalmente, tú facturas al huésped por el alojamiento. La plataforma te factura a ti por su comisión.

Paso 2: calcula la base imponible correcta

Ojo con esto. Si Airbnb cobra 500 euros al huésped y te transfiere 450 (te ha descontado 50 de comisión), tu factura al huésped es por 500 euros, no por 450. La comisión de Airbnb es un gasto tuyo aparte, que te ayuda a deducir.

Muchos propietarios facturan por el neto (450) y están perdiendo dinero y liándola con Hacienda.

Paso 3: emite la factura

Con los datos del huésped que te dio en el check-in o en el mensaje. Si te pide factura completa y no te dio NIF, se lo pides. Sin NIF no puedes emitir factura completa.

Errores típicos que te pueden costar caro

1. No llevar numeración correlativa. Las facturas deben ir numeradas sin saltos. Si emites la 001, luego la 002, luego la 004... Hacienda lo detecta y te sanciona.

2. Emitir la factura meses después. El plazo legal es antes del día 16 del mes siguiente a la operación. Si te la piden en marzo y la haces en julio, mal.

3. Poner IVA cuando estás exento. Si solo prestas alojamiento sin servicios, no puedes cobrar IVA. Si lo has puesto por error, tienes que rectificar la factura.

4. No guardar copia. Debes conservar las facturas emitidas durante 4 años (algunos dicen 6 por prescripción mercantil). Guárdalas en digital y en la nube.

5. Facturar por el importe neto tras comisión. Ya lo he dicho arriba: siempre facturas por el importe total que paga el huésped.

6. Mezclar facturas de varios apartamentos con numeración única. Si tienes varias propiedades, puedes usar series distintas (A-001, B-001...) pero cada serie debe ir correlativa.

Herramientas para emitir facturas fácil

No hace falta que uses Word o Excel a mano (aunque puedes). Hay opciones sencillas:

• Programas gratuitos: Factura Directa, Contasol, Anfix (versión básica)
• Programas de pago sencillos: Holded, Quipu, Contabilium (entre 10 y 30 euros al mes)
• Excel con plantilla: válido si emites pocas facturas al año

Desde julio de 2025, con la ley antifraude Verifactu, los programas que uses tienen que estar homologados. Si emites muchas facturas, esto te importa. Si emites 3 al año, en la práctica sigue valiendo cualquier método.

Más sobre esto en el post de facturas y recibos en tu vivienda turística.

Qué hacer si el huésped te pide la factura después de irse

Pasa mucho. Se van, y una semana después te escriben: "Oye, necesito la factura para la empresa".

Sin problema. Le pides los datos (nombre, NIF, dirección) y se la emites con fecha del día de emisión, pero indicando la fecha real de la estancia en el campo "fecha de operación". Se la mandas por email en PDF y listo.

El único límite: tienes 4 años para emitir facturas (plazo de prescripción). Si te la piden 5 años después, ya no estás obligado.

Cómo encaja Autoregistro

Autoregistro no emite facturas, pero sí resuelve una parte del proceso que va justo antes: conseguir los datos del huésped.

Cuando el huésped rellena el formulario para el registro en SES Hospedajes, te llegan sus datos completos (nombre, DNI/NIE/pasaporte, dirección). Con eso ya tienes buena parte de lo que necesitas si luego te pide factura. Solo te faltaría pedirle el NIF si es empresa o autónomo.

Y el precio es 1 euro al mes por propiedad. Menos que un café. El huésped rellena el formulario, sus datos van solos a SES, y tú tienes todo guardado si algún día lo necesitas.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que emitir factura si el huésped no la pide? No. Solo estás obligado cuando te la piden expresamente. Aun así, es buena idea llevar registro interno de todas las estancias.

¿Vale el email de confirmación de Airbnb como factura? No. Ese documento no cumple los requisitos legales de una factura española. Es solo un justificante de la reserva.

¿Puedo cobrar por emitir la factura? No. Emitir la factura es una obligación legal, no un servicio adicional. No puedes cobrar por ello.

¿Y si el huésped es extranjero y no tiene NIF español? Pones su número de identificación fiscal del país de origen (VAT number si es UE, tax ID si es de fuera). Si es un particular, con nombre y pasaporte suele bastar para factura simplificada.

¿Qué pasa si Hacienda me pide facturas antiguas y no las tengo? Sanción. Las multas por no conservar facturas o no emitirlas correctamente van desde 150 euros por factura hasta el 2% del importe facturado (con mínimos de 300 euros). Puede escalar rápido.