Mantenimiento preventivo en vivienda turística: calendario, costes y qué revisar cada mes

Una avería en temporada alta te puede costar 500 euros de reparación urgente y una reseña de 2 estrellas que te seguirá durante meses. Y lo peor: casi siempre se podía haber evitado con 20 minutos de revisión al mes. En este post te cuento cómo montar un plan de mantenimiento preventivo real para tu vivienda turística, con calendario, costes y checklist descargable mentalmente.

No es glamuroso. Nadie habla de esto en los grupos de Facebook. Pero es lo que separa a los propietarios que ganan dinero de los que van apagando fuegos todo el año.

Por qué el mantenimiento preventivo importa (más de lo que crees)

Un caso real: propietario en Málaga, apartamento de 2 habitaciones. En agosto se le rompe el aire acondicionado un viernes a las 20:00. Técnico de urgencia: 180 euros la visita. Repuesto: 320 euros. Compensación al huésped por 2 noches sin aire: 200 euros. Reseña de 3 estrellas mencionando "aire roto". Total: unos 700 euros y meses de reservas afectadas.

¿Qué había pasado? El aire llevaba 3 años sin limpiar los filtros. El compresor se sobrecalentó y murió.

Esto pasa constantemente. Y la solución cuesta 15 euros de spray limpiador y 30 minutos al año.

El mantenimiento preventivo no es un gasto. Es el seguro más barato que vas a contratar en tu vida.

Cuánto se ahorra de verdad

Según datos que veo en propietarios que gestionan bien:

Concepto	Sin mantenimiento	Con mantenimiento
Averías urgentes al año	4-6	0-1
Coste medio por avería urgente	200-400 euros	80-150 euros
Noches perdidas por incidencias	5-10 al año	0-2 al año
Reseñas afectadas	3-5 al año	0-1 al año
Gasto anual estimado	1.200-2.400 euros	300-500 euros

La diferencia son entre 900 y 2.000 euros al año. Y estamos hablando solo de dinero, sin contar el estrés.

El calendario de mantenimiento que funciona

Lo divido en tres bloques: mensual, trimestral y anual. Si eres constante con el mensual, el resto casi se hace solo.

Revisión mensual (20-30 minutos)

Esto lo haces tú o tu equipo de limpieza cada mes. Idealmente coincidiendo con un check-out largo (si tienes uno).

• Filtros del aire acondicionado: sacar, aspirar, lavar con agua tibia. Es lo más importante que puedes hacer.
• Sifones y desagües: agua caliente con vinagre o sosa cáustica en fregadero, lavabos y ducha. Evita atascos.
• Silicona de baños: buscar moho o zonas negras. Si aparece, aplicar antimoho antes de que se extienda. Ver más sobre esto en el post de humedades y moho.
• Pilas y baterías: mando del aire, cerradura inteligente si tienes, detectores de humo. Cambiarlas antes de que fallen.
• Bombillas fundidas: comprobar todas. Sí, todas. Tener stock en casa.
• Presión del agua: abrir grifos y ducha, comprobar caudal. Si baja de golpe, hay algo.
• Enchufes y tomas: mirar si alguno está flojo o quemado. Peligro real de incendio.

Revisión trimestral (1-2 horas)

Cada 3 meses tocan cosas que no se ven pero que fallan si no las miras.

• Caldera o termo: purgar si es caldera de gas, revisar ánodo si es termo eléctrico. Ver este post para más detalle.
• Persianas y cortinas: comprobar mecanismos, cuerdas y motores.
• Grifos y monomandos: buscar goteos. Un grifo que gotea son 20-30 euros al mes en agua.
• Cisternas de WC: mirar si el flotador funciona bien y no está pasando agua constantemente.
• Electrodomésticos: limpiar goma del lavavajillas, filtro de la lavadora, condensador de la nevera (parte trasera).
• Router WiFi: reiniciar, actualizar firmware si toca. Más detalles en el post de WiFi en vivienda turística.
• Cerraduras: engrasar con grafito (no con aceite, atrae polvo).
• Extractor del baño y cocina: limpiar rejillas y filtros de grasa.

Revisión anual (medio día)

Una vez al año, tocar todo lo gordo. Idealmente en temporada baja, cuando puedes cerrar 2-3 días sin perder mucho dinero.

• Revisión oficial de gas (si tienes): cada 5 años obligatoria, pero yo la haría cada 2. Cuesta 80-120 euros.
• Limpieza profesional del aire acondicionado: 60-100 euros por unidad. Incluye químico interior.
• Revisión eléctrica: comprobar diferencial, magnetotérmicos, tomas de tierra. Un electricista 1 hora, 80 euros.
• Silicona de baños completa: quitar la vieja y poner nueva cada 2-3 años. 30 euros de material.
• Pintura de retoques: paredes con marcas, rozones, esquinas. Un bote y un rodillo.
• Colchones: rotar, aspirar, revisar. Más info en este post.
• Persianas motorizadas: engrasar guías, revisar motores.
• Bajantes y desagües comunitarios: aunque sea comunidad, revisa que los tuyos van bien.
• Extintor: si tienes (algunas comunidades lo exigen), revisión anual obligatoria.

Cuánto cuesta el mantenimiento preventivo al año

Depende del tamaño y de si lo haces tú o subcontratas. Números realistas para un piso de 60-80 m2:

Concepto	Coste anual
Materiales (siliconas, filtros, bombillas, pilas)	80-120 euros
Limpieza profesional aire acondicionado	60-100 euros
Revisión eléctrica anual	80-100 euros
Revisión de gas (prorrateo anual)	20-30 euros
Pequeñas reparaciones preventivas	100-150 euros
Total	340-500 euros

Si lo haces todo tú, te ahorras la mano de obra pero inviertes tiempo. Si contratas a alguien local de confianza para las revisiones mensuales, cuenta 30-50 euros al mes.

Errores típicos que veo

• Esperar a que algo se rompa: el clásico. Sale carísimo.
• No tener stock de repuestos básicos: bombillas, pilas, filtros de aire. Tenlos en casa.
• No apuntar cuándo se hizo cada cosa: te toca la revisión de la caldera y no sabes si fue hace 1 o 5 años.
• Confiar solo en la limpiadora: ella limpia, no revisa. Es otro trabajo.
• No probar lo que arreglas: dejas el aire arreglado y no lo enciendes 30 minutos. Cuando llega el huésped, no funciona.

Cómo organizarlo sin volverte loco

Hay tres formas de gestionarlo, según cuántas propiedades tengas y cuánto tiempo quieras dedicarle.

Opción 1: hoja de cálculo simple

Una Excel o Google Sheets con tareas, fecha de última revisión y próxima fecha. Gratis, funciona, pero requiere disciplina.

Opción 2: app de gestión de tareas

Todoist, Notion, TickTick. Configuras tareas recurrentes con recordatorios. Yo uso esto para mis propiedades. Cuesta 0-4 euros al mes.

Opción 3: software especializado

Si tienes muchas propiedades (5 o más), hay software como Breezeway o Properly diseñado para esto. Coste: desde 20 euros al mes por propiedad. Solo merece la pena si gestionas mucho volumen. Más sobre esto en el post de gestionar varias propiedades.

El checklist que uso yo (cópialo)

Cada mes, después del check-out más largo del mes:

1. Filtros aire acondicionado (aspirar y lavar)
2. Desagües con agua caliente y vinagre
3. Revisar silicona baños (moho)
4. Cambiar pilas si es necesario
5. Reponer bombillas fundidas
6. Probar todos los grifos y cisternas
7. Comprobar router (reinicio)
8. Revisar cerraduras (que abran suave)
9. Anotar cualquier cosa rara para revisar luego

Con esto solo, evitas el 80% de las averías tontas.

Cómo encaja Autoregistro

Mientras te ocupas del mantenimiento serio (que es donde de verdad te juegas el dinero), el papeleo de registrar huéspedes en SES Hospedajes debería ser algo automático que no te robe tiempo.

Autoregistro cuesta 1 euro al mes por propiedad (menos que un café). Tus huéspedes rellenan un formulario web con sus datos y su documento, y toda esa información se envía automáticamente a SES Hospedajes. Tú no tocas nada.

Así puedes centrarte en lo que sí importa: que el aire funcione, que el WiFi vaya bien y que no haya humedades. Que es donde se ganan (o pierden) las reseñas de verdad.

Preguntas frecuentes

¿Puedo delegar el mantenimiento en mi empresa de limpieza?

Algunas cosas sí (revisar bombillas, filtros básicos), pero no todas. La limpiadora limpia, y muchas veces no tiene formación técnica. Lo ideal es un acuerdo claro: ella avisa de cualquier cosa rara y tú o un técnico revisáis lo específico.

¿Merece la pena contratar un seguro de mantenimiento tipo el de las compañías eléctricas?

En general no. Cuestan 10-15 euros al mes y las coberturas son muy limitadas. Suele salir más barato pagar averías puntuales si haces buen mantenimiento preventivo. Pero mira la letra pequeña de tu seguro del piso, algunos incluyen asistencia básica.

¿Con qué frecuencia hay que limpiar el aire acondicionado a fondo?

Filtros: una vez al mes (tú mismo, en 5 minutos por unidad). Limpieza química profesional: una vez al año, mejor antes del verano. Si el aire lleva 3 o más años sin limpieza profunda, tiene los días contados.

¿Qué averías son las más caras si no las prevengo?

Por orden: caldera de gas (400-800 euros cambiarla), aire acondicionado (300-600 euros el compresor), bomba de agua en piscina (200-400 euros), y humedades por escapes no detectados (puede llegar a miles). Todas se previenen con revisiones periódicas.

¿Es obligatorio por ley algún tipo de mantenimiento?

Sí. Revisión de instalación de gas cada 5 años (obligatoria), revisión eléctrica cada 10 años para viviendas de más de 25 años (ITE eléctrica en algunas comunidades), y en algunas comunidades autónomas se exige extintor y detector de humos revisados anualmente. Consulta los requisitos técnicos de tu comunidad.