¿Cuánto se gana con un alquiler turístico en España? Rentabilidad real con números

Un alquiler turístico en España puede generar entre 800 € y 4.000 € netos al mes dependiendo de la ubicación, el tipo de propiedad, la ocupación y los gastos operativos. La rentabilidad bruta media oscila entre el 5% y el 10% sobre el valor del inmueble, pero la rentabilidad neta real — después de gastos, impuestos y periodos vacíos — suele situarse entre el 3% y el 7%. La clave no es cuánto facturas, sino cuánto te queda.

"¿Cuánto puedo ganar?" es probablemente la primera pregunta que se hace cualquier propietario antes de lanzarse al alquiler turístico. Y la respuesta honesta es: depende. Pero "depende" no es útil, así que vamos a poner números reales sobre la mesa.

Este artículo no te va a vender el sueño de ingresos pasivos sin esfuerzo. Lo que sí va a hacer es darte un marco realista para calcular qué puedes esperar de tu propiedad concreta, con datos de mercado, gastos reales y ejemplos prácticos.

Los tres factores que determinan tu rentabilidad

1. Ubicación

Es el factor más determinante. No es lo mismo un apartamento en el centro de Barcelona que una casa rural en Teruel. Los ingresos por noche, la ocupación media y la estacionalidad varían enormemente según la zona.

Rangos orientativos de precio medio por noche (apartamento de 2 habitaciones, 2026):

Zona	Precio medio/noche	Temporada alta	Temporada baja
Barcelona centro	120-180 €	180-250 €	80-120 €
Madrid centro	100-150 €	150-200 €	70-100 €
Costa del Sol (Málaga)	90-140 €	150-200 €	50-80 €
Valencia ciudad	80-120 €	120-160 €	50-80 €
Baleares (Mallorca)	120-200 €	200-350 €	60-100 €
Canarias	80-130 €	100-160 €	60-100 €
Sevilla centro	90-130 €	130-180 €	60-90 €
Costa Brava	80-130 €	140-200 €	40-70 €
Interior/rural	50-80 €	70-100 €	30-50 €

Estos rangos son orientativos y varían según el barrio exacto, la calidad del alojamiento y las prestaciones.

2. Ocupación

La ocupación media es el porcentaje de noches que tu propiedad está efectivamente alquilada sobre el total de noches disponibles. Es el multiplicador que convierte tu precio por noche en ingresos reales.

Ocupación media por tipo de destino (datos de mercado 2025-2026):

Tipo de destino	Ocupación media anual	Rango típico
Ciudad grande (Madrid, Barcelona)	65-80%	55-85%
Costa mediterránea	45-65%	30-80%
Baleares	50-70%	35-85%
Canarias	65-80%	55-85%
Interior/rural	25-40%	15-50%
Ciudad media (Sevilla, Valencia)	55-70%	45-80%

Punto clave: la ocupación de Canarias y las grandes ciudades es más estable durante todo el año. Los destinos de costa mediterránea tienen una estacionalidad muy marcada: 80-90% en verano, 20-30% en invierno.

3. Gastos operativos

Aquí es donde muchos propietarios se llevan sorpresas. Los gastos reales de operar un alquiler turístico son significativamente mayores que los de un alquiler de larga duración.

Gastos típicos anuales para un apartamento de 2 habitaciones:

Concepto	Coste anual estimado	Notas
Limpieza entre huéspedes	2.000-4.000 €	40-80 rotaciones × 50-60 €
Suministros (luz, agua, gas, wifi)	2.000-3.500 €	Mayor consumo que uso propio
Comunidad de propietarios	600-1.800 €	Variable según edificio
IBI	300-800 €	Variable según municipio
Seguro hogar + RC	300-600 €	Póliza adaptada a uso turístico
Lavandería	800-2.000 €	Si externalizas sábanas/toallas
Amenities y reposición	300-600 €	Jabón, café, papel, etc.
Mantenimiento y reparaciones	500-1.500 €	Desgaste acelerado por rotación
Comisiones plataformas	3-15% de ingresos	Airbnb ~3% host; Booking ~15%
Software de gestión	100-500 €	Channel manager, automatización
Fotografía profesional	150-400 €	Inversión inicial (se amortiza)
Total estimado	7.000-15.000 €	Sin contar hipoteca ni impuestos

A esto hay que sumar los impuestos (ver guía de fiscalidad) y, si aplica, los intereses de hipoteca.

Ejemplo práctico 1: apartamento en Madrid centro

Propiedad: piso de 2 habitaciones en Malasaña, valor de mercado 350.000 €.

Ingresos:

• Precio medio por noche: 120 €
• Ocupación media anual: 72% (263 noches)
• Ingresos brutos anuales: 263 × 120 € = 31.560 €

Gastos:

• Comisiones plataforma (Airbnb, ~3%): 947 €
• Limpieza (55 rotaciones × 55 €): 3.025 €
• Suministros: 2.800 €
• Comunidad: 1.200 €
• IBI: 550 €
• Seguro: 450 €
• Lavandería: 1.400 €
• Mantenimiento: 1.000 €
• Amenities: 400 €
• Software: 240 €
• Total gastos: 12.012 €

Resultado:

• Ingreso neto antes de impuestos: 31.560 € − 12.012 € = 19.548 €
• Ingreso neto mensual: 1.629 €/mes
• Rentabilidad bruta: 31.560 / 350.000 = 9,0%
• Rentabilidad neta (antes de IRPF): 19.548 / 350.000 = 5,6%

Después de impuestos (asumiendo tipo marginal del 30% y deduciendo amortización):

• IRPF estimado: ~4.000 €
• Ingreso neto final: ~15.500 €/año = 1.292 €/mes
• Rentabilidad neta real: 4,4%

Comparativa con alquiler de larga duración

El mismo piso en Malasaña se alquilaría a largo plazo por unos 1.400-1.600 €/mes.

Concepto	Turístico	Larga duración
Ingreso bruto anual	31.560 €	18.000 € (1.500 €/mes)
Gastos operativos	12.012 €	2.500 €
Ingreso neto antes IRPF	19.548 €	15.500 €
IRPF (con reducción 60% en larga duración)	~4.000 €	~2.200 €
Ingreso neto final	~15.500 €	~13.300 €
Dedicación del propietario	Alta	Mínima

La diferencia neta es de unos 2.200 € al año a favor del turístico, pero con mucha más dedicación y riesgo. Merece la pena si disfrutas gestionándolo o si contratas una empresa de gestión (más sobre empresas de gestión).

Ejemplo práctico 2: apartamento en costa mediterránea

Propiedad: apartamento de 2 habitaciones en Nerja (Málaga), valor de mercado 180.000 €.

Ingresos:

• Precio medio por noche: 95 € (media anual ponderada)
• Ocupación media anual: 55% (201 noches)
• Ingresos brutos anuales: 201 × 95 € = 19.095 €

Gastos:

• Comisiones plataforma: 573 €
• Limpieza (40 rotaciones × 50 €): 2.000 €
• Suministros: 1.800 €
• Comunidad: 900 €
• IBI: 400 €
• Seguro: 350 €
• Lavandería: 1.000 €
• Mantenimiento: 800 €
• Amenities: 300 €
• Software: 240 €
• Total gastos: 8.363 €

Resultado:

• Ingreso neto antes de impuestos: 10.732 €
• Ingreso neto mensual: 894 €/mes
• Rentabilidad bruta: 19.095 / 180.000 = 10,6%
• Rentabilidad neta (antes de IRPF): 10.732 / 180.000 = 6,0%

La rentabilidad bruta es mayor que en Madrid porque el valor del inmueble es menor, pero el ingreso absoluto es inferior. La estacionalidad es el principal reto: en julio-agosto puedes facturar 4.000-5.000 €/mes, pero en enero-febrero quizá 400-600 €.

Ejemplo práctico 3: casa rural en interior

Propiedad: casa rural de 3 habitaciones en la Sierra de Grazalema (Cádiz), valor de mercado 120.000 €.

Ingresos:

• Precio medio por noche: 70 €
• Ocupación media anual: 30% (110 noches)
• Ingresos brutos anuales: 110 × 70 € = 7.700 €

Gastos:

• Total gastos estimados: 4.500 €

Resultado:

• Ingreso neto antes de impuestos: 3.200 €
• Ingreso neto mensual: 267 €/mes
• Rentabilidad bruta: 7.700 / 120.000 = 6,4%
• Rentabilidad neta: 3.200 / 120.000 = 2,7%

El turismo rural tiene ocupaciones más bajas pero también menos competencia y costes operativos menores. Funciona bien como complemento de ingresos, no como negocio principal.

¿Qué ocupación necesitas para que sea rentable?

El punto de equilibrio — donde los ingresos cubren exactamente los gastos — depende de tu estructura de costes. Una fórmula rápida:

Ocupación mínima = Gastos fijos anuales / (Precio medio noche × 365)

Ejemplo: si tus gastos fijos son 8.000 € al año y tu precio medio es 100 €/noche:

Ocupación mínima = 8.000 / (100 × 365) = 21,9%

Necesitas al menos un 22% de ocupación solo para cubrir gastos. Todo lo que supere ese umbral es beneficio (antes de impuestos).

Factores que mejoran la rentabilidad

• Pricing dinámico: ajustar precios según demanda puede aumentar los ingresos un 15-25% sin cambiar la ocupación (guía de pricing dinámico)
• Optimización del anuncio: mejores fotos, mejor descripción, más reseñas = más reservas y precios más altos (cómo mejorar tu anuncio)
• Reducir costes de rotación: automatizar check-in, negociar tarifas con limpiadores, comprar amenities al por mayor
• Diversificar plataformas: no depender solo de Airbnb reduce comisiones y aumenta visibilidad (plataformas para promocionar)
• Estancias más largas en temporada baja: ofrecer descuentos semanales/mensuales para mantener ocupación cuando la demanda cae

Factores que reducen la rentabilidad

• Estacionalidad extrema: destinos con 3-4 meses de temporada alta y el resto vacío
• Regulación restrictiva: límites de días, moratorias, requisitos costosos
• Gestión delegada: una empresa de gestión cobra entre el 15% y el 25% de los ingresos brutos
• Desgaste acelerado: la rotación de huéspedes desgasta muebles, electrodomésticos y acabados más rápido que un inquilino fijo
• Cancelaciones y vacíos: noches perdidas por cancelaciones de última hora o huecos entre reservas

La pregunta real: ¿merece la pena?

Depende de tres cosas:

1. Tu situación financiera: si necesitas ingresos estables y predecibles, el alquiler de larga duración es más seguro. Si puedes asumir variabilidad, el turístico puede dar más.

2. Tu disponibilidad: gestionar un alquiler turístico requiere tiempo. Si no quieres dedicarle horas, necesitas contratar gestión, lo que reduce la rentabilidad.

3. Tu mercado local: en zonas con alta demanda turística y precios de alquiler largo relativamente bajos, el turístico gana claramente. En zonas con alquiler largo caro y turismo moderado, la diferencia se estrecha.

Regla general: si la rentabilidad neta del turístico no supera al menos en un 2% la del alquiler largo, probablemente no compensa el esfuerzo adicional. Ese 2% es el "precio" de la mayor dedicación, riesgo y complejidad.

Cómo encaja Autoregistro

Autoregistro no gestiona tu rentabilidad directamente, pero te da los datos que necesitas para calcularla con precisión. Al registrar cada estancia con fechas, duración y número de huéspedes, puedes extraer métricas reales de ocupación, ingreso medio por noche y estacionalidad de tu propiedad. Esos datos son la base para tomar decisiones informadas sobre precios, disponibilidad y si el modelo turístico realmente te compensa frente a otras alternativas.