Alquiler turístico en España siendo no residente: impuestos, obligaciones y trampas fiscales

Si eres propietario de una vivienda en España pero no resides en el país, alquilarla a turistas tiene implicaciones fiscales muy diferentes a las de un residente. El impuesto que pagas, los gastos que puedes deducir y la forma de declarar cambian radicalmente. Esta guía explica el régimen fiscal del no residente, las diferencias con el IRPF, los convenios de doble imposición y las obligaciones que no puedes ignorar.

Cada año, miles de propietarios extranjeros — británicos, alemanes, franceses, nórdicos — alquilan sus viviendas en la costa española a turistas. Muchos no saben que tienen obligaciones fiscales en España independientemente de dónde paguen sus impuestos principales. Y las consecuencias de ignorarlas son las mismas que para un residente.

¿Residente o no residente fiscal?

Eres residente fiscal en España si cumples alguno de estos criterios:

• Permaneces más de 183 días al año en territorio español
• Tu centro de intereses económicos está en España
• Tu cónyuge e hijos menores residen en España (presunción, admite prueba en contrario)

Si no cumples ninguno, eres no residente fiscal y tributas por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) en lugar del IRPF.

IRNR: cómo funciona

Tipo impositivo

Residencia del propietario	Tipo IRNR
Residente en la UE, Islandia o Noruega	19%
Residente en cualquier otro país	24%

Compara esto con el IRPF, donde los rendimientos del alquiler se suman a tu base general y tributan al tipo marginal (19% – 47%). Para ingresos moderados, el IRNR puede ser más favorable; para ingresos altos, también.

Gastos deducibles: la gran diferencia

Aquí está la trampa principal:

• Residentes UE/EEE: pueden deducir los gastos directamente relacionados con la obtención de los ingresos (mismos gastos que un residente). Consulta nuestra guía de gastos deducibles.
• No residentes fuera de la UE: no pueden deducir ningún gasto. Tributan sobre el ingreso bruto al 24%.

Esto significa que un propietario británico (post-Brexit, fuera de la UE) que ingresa 20.000 € y tiene 8.000 € en gastos paga:

• Como no residente extra-UE: 20.000 € × 24% = 4.800 €
• Si pudiera deducir gastos (UE): (20.000 € - 8.000 €) × 19% = 2.280 €

La diferencia es brutal. Algunos convenios de doble imposición pueden mitigar esto, pero no todos.

Imputación de renta por días no alquilados

Los días que la vivienda no está alquilada generan una imputación de renta:

• Residentes UE/EEE: 1,1% del valor catastral (o 2% si no se ha revisado en los últimos 10 años), proporcionalmente a los días no alquilados, al 19%
• No residentes extra-UE: mismo cálculo pero al 24%

Esta imputación se paga aunque la vivienda esté vacía. Muchos no residentes la desconocen.

Cómo declarar: modelo 210

Los no residentes declaran mediante el modelo 210 ante la Agencia Tributaria. Hay que presentar:

• Una declaración por cada tipo de renta (alquiler, imputación)
• Trimestralmente para los ingresos de alquiler (dentro de los 20 primeros días del mes siguiente al trimestre)
• Anualmente para la imputación de renta (antes del 31 de diciembre del año siguiente)

Representante fiscal

Si resides fuera de la UE, estás obligado a designar un representante fiscal en España (persona física o jurídica con domicilio en España). Los residentes en la UE no tienen esta obligación, pero es recomendable.

Convenios de doble imposición

España tiene convenios de doble imposición con más de 90 países. Estos convenios determinan:

• Qué país tiene derecho a gravar los ingresos inmobiliarios (generalmente, el país donde está el inmueble — España)
• Cómo se evita pagar dos veces por los mismos ingresos
• Métodos de eliminación: exención o deducción

En la mayoría de convenios, los rendimientos de inmuebles situados en España tributan en España. El país de residencia del propietario debe eliminar la doble imposición, normalmente permitiendo deducir el impuesto pagado en España.

Ejemplo: propietario residente en Alemania

1. Ingresa 15.000 € por alquiler turístico en España
2. Gastos deducibles: 5.000 €
3. IRNR en España: (15.000 - 5.000) × 19% = 1.900 € (residente UE, puede deducir gastos)
4. En Alemania: declara los 15.000 € pero deduce los 1.900 € pagados en España

Ejemplo: propietario residente en Reino Unido

1. Ingresa 15.000 € por alquiler turístico en España
2. IRNR en España: 15.000 × 24% = 3.600 € (extra-UE, no puede deducir gastos)
3. En UK: declara los ingresos pero deduce los 3.600 € pagados en España

Obligaciones más allá de lo fiscal

Ser no residente no te exime de las obligaciones operativas:

Licencia turística

Necesitas la misma declaración responsable y número de registro que un residente. El proceso puede ser más complejo si no tienes NIE o representante local.

Registro de viajeros

La obligación de registrar viajeros en SES Hospedajes es idéntica. No importa dónde residas — si operas un alquiler turístico en España, debes comunicar los datos de cada huésped.

Número de registro nacional

Desde 2025, necesitas el número de registro nacional para publicar en plataformas, igual que cualquier propietario residente.

Gestión a distancia

Muchos no residentes contratan una empresa de gestión local. Esto añade un gasto (deducible para residentes UE) pero simplifica enormemente el cumplimiento de todas las obligaciones. Consulta nuestra guía sobre empresas de gestión.

Errores frecuentes de no residentes

1. No declarar en España: "ya pago impuestos en mi país" no es excusa. España grava los inmuebles situados en su territorio.
2. No pagar la imputación de renta: incluso los meses sin alquilar generan obligación fiscal.
3. No designar representante fiscal (extra-UE): es obligatorio y su ausencia puede bloquear trámites.
4. Deducir gastos siendo extra-UE: no está permitido bajo el IRNR estándar.
5. Ignorar el modelo 210: la declaración trimestral es obligatoria, no opcional.

Cómo encaja Autoregistro

Para un propietario no residente, Autoregistro resuelve una de las obligaciones más difíciles de gestionar a distancia: el registro de viajeros. El huésped completa sus datos online antes de llegar, los partes se envían automáticamente a SES Hospedajes y las firmas quedan archivadas — sin necesidad de que estés físicamente en España. Es especialmente útil si gestionas la vivienda a través de un tercero, ya que el proceso es completamente digital.