IVA en el alquiler turístico en España: cuándo se aplica, cuándo no, y errores que cuestan dinero
El alquiler de vivienda turística en España está exento de IVA en la mayoría de los casos — siempre que el propietario se limite a ceder el uso del inmueble sin prestar servicios propios de la industria hotelera. Pero si ofreces servicios como limpieza durante la estancia, recepción, lavandería bajo demanda o restauración, la exención desaparece y debes cobrar el 10 % de IVA. La línea entre "exento" y "sujeto" es más fina de lo que parece, y equivocarse puede suponer regularizaciones de miles de euros.
El IVA es probablemente el tema fiscal que más confusión genera entre propietarios de alquiler turístico. La pregunta "¿tengo que cobrar IVA?" parece simple, pero la respuesta depende de exactamente qué servicios ofreces — y la diferencia entre estar exento y tener que cobrar el 10 % puede ser de varios miles de euros al año.
La regla general: el alquiler de vivienda está exento de IVA
El artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA establece que el arrendamiento de edificios destinados exclusivamente a vivienda está exento de IVA. Esto incluye el alquiler turístico siempre que:
- Se ceda únicamente el uso del inmueble amueblado
- No se presten servicios propios de la industria hotelera
Punto clave: la exención aplica al alquiler de la vivienda en sí. No importa que sea de corta duración, que se anuncie en Airbnb, o que sea a turistas. Lo que importa es si prestas servicios adicionales o no.
¿Qué son "servicios propios de la industria hotelera"?
Aquí está la clave de todo. La Dirección General de Tributos (DGT) ha definido en múltiples consultas vinculantes qué se considera servicio hotelero:
Servicios que ROMPEN la exención (debes cobrar IVA al 10 %)
| Servicio | Por qué rompe la exención |
|---|---|
| Limpieza del interior durante la estancia | Servicio propio de hotel |
| Servicio de recepción permanente | Atención continuada tipo hotel |
| Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia | Servicio de habitaciones |
| Lavandería bajo demanda del huésped | Servicio complementario hotelero |
| Servicio de restauración (desayuno, comidas) | Servicio propio de hostelería |
| Custodia de equipaje | Servicio de conserjería |
| Servicio de guía turística o actividades organizadas | Servicio complementario |
Servicios que NO rompen la exención (sigues exento)
| Servicio | Por qué no rompe la exención |
|---|---|
| Limpieza a la entrada y salida | Preparación del inmueble, no servicio durante estancia |
| Entrega de llaves / check-in | Acceso al inmueble |
| Ropa de cama y toallas al inicio | Equipamiento del inmueble |
| Wifi, TV, electrodomésticos | Equipamiento incluido en el alquiler |
| Información turística (folletos, guía escrita) | No es servicio personalizado |
| Productos de acogida (jabón, café, etc.) | Amenities del inmueble |
| Parking incluido | Anexo al inmueble |
| Piscina comunitaria | Elemento de la comunidad |
La zona gris
Algunos servicios están en una zona gris que depende de cómo se presten:
| Servicio | Exento si... | Sujeto a IVA si... |
|---|---|---|
| Limpieza | Solo al inicio y final de la estancia | Durante la estancia (diaria, cada 3 días, etc.) |
| Atención al huésped | Por teléfono/mensaje para incidencias | Recepción física permanente o atención presencial continuada |
| Ropa de cama | Se proporciona al inicio | Se cambia durante la estancia a petición |
| Actividades | Recomiendas por escrito | Las organizas y cobras tú |
¿Qué pasa si estoy sujeto a IVA?
Si prestas servicios que rompen la exención, las consecuencias son:
1. Debes cobrar IVA al 10 %
El tipo aplicable es el 10 % (tipo reducido), el mismo que aplica a servicios de hostelería. Esto significa:
- Si cobras 100 €/noche, el huésped paga 110 € (100 € + 10 % IVA)
- O bien, si tu precio es "IVA incluido", de los 100 € que cobras, 90,91 € son base imponible y 9,09 € son IVA
2. Debes darte de alta en el censo de empresarios
- Alta en el modelo 036/037 de Hacienda
- Epígrafe del IAE correspondiente (685 — alojamientos turísticos extrahoteleros)
- Obligación de presentar declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303)
- Declaración resumen anual (modelo 390)
3. Puedes deducir el IVA soportado
La ventaja de estar sujeto a IVA es que puedes deducir el IVA de tus gastos:
- IVA de la limpieza profesional
- IVA de las reparaciones y mantenimiento
- IVA del mobiliario y equipamiento
- IVA del software y servicios profesionales
- IVA de las comisiones de plataformas (si aplica)
Esto puede compensar parcialmente el coste de tener que cobrar IVA.
4. Obligaciones formales
- Emitir factura por cada estancia (no vale solo el recibo de la plataforma)
- Llevar libro registro de facturas emitidas y recibidas
- Presentar modelo 303 trimestralmente (abril, julio, octubre, enero)
- Presentar modelo 390 anualmente (enero)
Escenarios prácticos
Escenario 1: propietario particular, sin servicios extra
Alquilas tu apartamento en Airbnb. Proporcionas el piso amueblado con ropa de cama, wifi, y productos de acogida. La limpieza se hace solo entre huéspedes. No ofreces recepción ni servicios durante la estancia.
- Resultado: EXENTO de IVA
- Tributación: solo IRPF como rendimientos del capital inmobiliario
- Obligaciones IVA: ninguna
Escenario 2: propietario con limpieza semanal
Alquilas un apartamento para estancias de 2+ semanas y ofreces limpieza cada 7 días incluida en el precio.
- Resultado: SUJETO a IVA al 10 %
- Motivo: la limpieza durante la estancia es un servicio hotelero
- Obligaciones: alta censal, modelo 303 trimestral, facturación
Escenario 3: empresa de gestión con servicios
Una empresa gestiona 10 apartamentos turísticos ofreciendo check-in presencial con recepción, limpieza cada 3 días, y servicio de lavandería.
- Resultado: SUJETO a IVA al 10 %
- Motivo: múltiples servicios hoteleros
- Ventaja: puede deducir todo el IVA soportado de sus gastos operativos
Escenario 4: propietario con desayuno incluido
Alquilas una habitación en tu casa con desayuno incluido (tipo B&B).
- Resultado: SUJETO a IVA al 10 %
- Motivo: el servicio de restauración (desayuno) es claramente hotelero
- Nota: además, al ser alojamiento con servicios, tributa como actividad económica en IRPF (no como rendimientos del capital inmobiliario)
La trampa de las empresas de gestión
Si contratas una empresa de gestión que presta servicios hoteleros en tu nombre (recepción, limpieza durante estancia, etc.), tú como propietario puedes quedar sujeto a IVA aunque no prestes esos servicios directamente.
La DGT ha establecido que lo relevante es qué servicios recibe el huésped, no quién los presta materialmente. Si el huésped recibe servicios hoteleros — aunque los preste tu empresa de gestión — el alquiler está sujeto a IVA.
Consejo: si contratas una empresa de gestión, verifica qué servicios incluyen y si eso te sitúa dentro o fuera de la exención. Muchas empresas de gestión no informan claramente de esta implicación fiscal.
IVA vs. IRPF: no confundir
| Concepto | IVA | IRPF |
|---|---|---|
| Qué grava | El servicio prestado | Tu beneficio personal |
| Quién lo paga | El huésped (tú lo recaudas) | Tú |
| Cuándo aplica | Si prestas servicios hoteleros | Siempre (tengas IVA o no) |
| Tipo | 10 % | 19-47 % (según tramo) |
| Declaración | Trimestral (modelo 303) | Anual (declaración de la renta) |
| Deducción de gastos | IVA soportado deducible | Gastos proporcionales deducibles |
Punto importante: estar exento de IVA no significa no pagar impuestos. Sigues tributando por IRPF sobre los rendimientos del alquiler (ver guía de fiscalidad).
Errores comunes con el IVA
1. Cobrar IVA sin estar obligado
Algunos propietarios cobran IVA "por si acaso" sin estar sujetos. Esto es incorrecto: si estás exento, no puedes repercutir IVA al huésped. Si lo haces, estás cobrando de más y además tendrás que ingresarlo a Hacienda.
2. No cobrar IVA estando obligado
El error contrario y más peligroso. Si prestas servicios hoteleros y no cobras IVA, Hacienda puede regularizarte los últimos 4 años con recargos e intereses. En una propiedad que factura 25.000 €/año, eso son 2.500 €/año × 4 = 10.000 € + recargos.
3. Confundir limpieza entre estancias con limpieza durante la estancia
La limpieza entre huéspedes (preparar el piso para el siguiente) NO rompe la exención. La limpieza durante la estancia del mismo huésped SÍ la rompe. La diferencia es sutil pero fiscal y legalmente determinante.
4. No considerar el impacto de la empresa de gestión
Contratar una empresa que ofrece servicios hoteleros puede cambiar tu situación fiscal sin que lo sepas. Revisa el contrato y los servicios incluidos.
5. No deducir IVA soportado cuando estás sujeto
Si estás sujeto a IVA, tienes derecho a deducir el IVA de tus gastos. Muchos propietarios no lo hacen por desconocimiento, pagando más de lo necesario.
Resumen: ¿estoy exento o sujeto?
| Tu situación | IVA |
|---|---|
| Alquilo el piso amueblado, limpieza solo entre huéspedes, sin servicios extra | Exento |
| Ofrezco limpieza durante la estancia (semanal, cada 3 días) | Sujeto (10 %) |
| Tengo recepción presencial permanente | Sujeto (10 %) |
| Ofrezco desayuno o comidas | Sujeto (10 %) |
| Cambio ropa de cama durante la estancia a petición | Sujeto (10 %) |
| Mi empresa de gestión ofrece servicios hoteleros en mi nombre | Probablemente sujeto (10 %) |
| Alquilo habitación en mi casa sin servicios extra | Exento |
| Alquilo habitación con desayuno (B&B) | Sujeto (10 %) |
Cómo encaja Autoregistro
Autoregistro gestiona el registro de viajeros — una obligación legal independiente de tu situación con el IVA. Tanto si estás exento como si estás sujeto, debes registrar a todos los huéspedes y enviar partes a SES Hospedajes. Autoregistro automatiza ese proceso sin añadir servicios que puedan comprometer tu exención de IVA: no es recepción, no es limpieza, no es un servicio hotelero. Es una herramienta administrativa que te ayuda a cumplir la ley sin cambiar tu encuadre fiscal.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que cobrar IVA si alquilo mi piso en Airbnb? En la mayoría de los casos, no. Si te limitas a ceder el uso del inmueble amueblado sin prestar servicios hoteleros (limpieza durante la estancia, recepción, restauración), estás exento de IVA.
¿La limpieza entre huéspedes me obliga a cobrar IVA? No. La limpieza de preparación entre estancias se considera parte de la puesta a punto del inmueble, no un servicio al huésped. Solo la limpieza durante la estancia del mismo huésped rompe la exención.
¿Qué pasa si Hacienda considera que debería haber cobrado IVA y no lo hice? Puede regularizarte los últimos 4 años, exigiéndote el IVA no repercutido más recargos e intereses de demora. En una propiedad con ingresos de 25.000 €/año, eso puede suponer más de 10.000 € de regularización.
¿Puedo deducir el IVA de mis gastos si estoy exento? No. Si estás exento de IVA, no puedes deducir el IVA soportado en tus compras y gastos. El IVA de tus facturas es un coste más que puedes deducir como gasto en IRPF, pero no recuperarlo vía declaración de IVA.
¿Mi empresa de gestión me obliga a cobrar IVA? Depende de qué servicios preste al huésped en tu nombre. Si solo gestiona reservas y check-in, probablemente no. Si ofrece limpieza durante la estancia, recepción permanente o servicios complementarios, probablemente sí. Revisa el contrato y consulta con un asesor fiscal.
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